O contrato de aluguel tem reajuste anual. O financiamento imobiliário, não. É essa diferença que constrói ou destrói o patrimônio de uma família ao longo dos anos.
Todo mês, milhares de famílias em Sinop e no norte de Mato Grosso pagam entre R$ 2 mil e R$ 3 mil de aluguel por uma casa de dois quartos em bairro razoável. É um valor alto. E, na maioria dos casos, esse mesmo dinheiro pagaria a parcela de um financiamento da mesma casa. O que sai do bolso é praticamente igual. O que muda é para onde vai.
Mas existe uma segunda diferença que quase ninguém para para calcular: o aluguel sobe todo ano. A parcela do financiamento, não.
O contrato de aluguel tem reajuste anual pelo IGP-M ou pelo IPCA. Em ciclos inflacionários, isso costuma girar entre 5% e 10%ao ano. Em dez anos, o aluguel de R$ 2.500 pode chegar perto de R$ 5 mil. Em vinte, se aproxima de R$ 8 mil. Em trinta, chega a valores irreconhecíveis. Já a parcela de um financiamento imobiliário permanece ancorada no valor original, sem correr atrás da inflação: pelo SAC, ela diminui progressivamente ao longo do contrato; pelo Price, fica praticamente fixa.
Some a isso um terceiro elemento, comportamental: o salário do trabalhador cresce ao longo da vida. Uma parcela que hoje representa metade da renda familiar, em dez anos vai representar um terço, e em trinta anos vira uma fração pequena de um orçamento muito maior. É o oposto exato do aluguel, que continua pesando igual ou mais sobre uma renda que também cresceu.
É por isso que tantas famílias que começam a financiar apertadas terminam o contrato tranquilas. E é por isso que tantas famílias que começam pagando aluguel confortavelmente terminam, dez ou quinze anos depois, com o orçamento estrangulado pelo mesmo boleto.
Existe ainda um fator que só quem observa o mercado de Sinop entende. Nos últimos anos, o metro quadrado da cidade valorizou de forma consistente.
Segundo o próprio Boletim Imobiliário do Secovi-MT com o IPF-MT, a valorização anual no segmento residencial superou 16% no último ano. Isso quer dizer que a casa que a família compra hoje por R$ 300 mil provavelmente vale bem mais em cinco, dez, quinze anos. Quem paga aluguel não participa dessa valorização. Quem financia, participa desde o primeiro dia.
Existe ainda uma dimensão que não cabe em planilha. A família que mora em casa própria pode plantar uma árvore no fundo do quintal e ver ela crescer. Pode reformar o banheiro sem pedir autorização a ninguém. Pode passar a chave para o filho no dia do casamento. Pode envelhecer sabendo que não vai ter que se mudar por decisão do dono do imóvel. O aluguel resolve uma necessidade prática, que é a moradia. A casa própria resolve várias ao mesmo tempo: moradia, segurança, permanência, memória, herança.
Quando a família compreende isso, a decisão fica clara. R$ 2.500 por mês pagos de aluguel, ao longo de trinta anos, ultrapassam R$ 900 mil sem contar reajustes.
Com os reajustes anuais, o total facilmente supera R$ 1,5 milhão. E no fim, a chave continua sendo do dono do imóvel alugado.
Os mesmos R$ 2.500 direcionados à parcela de um financiamento custam bem menos, porque diminuem no tempo, e entregam à família a escritura de um imóvel que valorizou por três décadas. Um imóvel que costuma ser, para a maioria das famílias brasileiras, o único ativo relevante que os filhos herdam.
E vale acrescentar: não existe momento perfeito para começar. A família que espera estar mais organizada, guardar mais um pouco, ver a economia melhorar, muitas vezes espera a vida inteira.
O momento perfeito não chega. O que chega é a idade, o aluguel mais caro, o custo da construção mais alto. A regra de ouro do mercado imobiliário é simples: a melhor hora para comprar sempre foi ontem. A segunda melhor é hoje.
Cada real do aluguel some. Cada real da parcela vira patrimônio.
Cada ano de aluguel a mais é um ano de patrimônio a menos. A conta é simples. E ela só piora com o tempo.
Leandro Falcone é CEO da Falcone Construtora e Incorporadora, empresa mato-grossense que constrói casas acessíveis no norte de Mato Grosso.
